Em 19 de dezembro de 2012 foi publicada a Lei 12.744/2012 (“Lei 12.744/12”), trazendo alterações na Lei nº 8.245/91 (“Lei de Locações”), a fim de incluir disposições específicas para os chamados contratos de locação built to suit, nos quais o locador assume o ônus de adquirir um imóvel sob encomenda do locatário, para nele construir ou reformar um empreendimento, especificamente projetado para as necessidades do locatário, o qual, por sua vez, assume o ônus de locar o imóvel por determinado prazo.
Até a publicação da Lei 12.744/12, os contratos de locação built-to-suit eram tratados como contratos atípicos, inexistindo qualquer previsão legal que lhes desse respaldo. Com isso, pairava sobre tal modalidade de locação uma certa insegurança jurídica, especialmente em relação à aplicação de determinadas disposições da Lei de Locações, aparentemente incompatíveis com as características das locações built to suit.
Com o objetivo de sanar essa lacuna legislativa e indo ao encontro do entendimento jurisprudencial dominante, foi inserido na Lei de Locações artigo 54-A, reconhecendo a tipicidade das locações built to suit, inclusive a sujeição dessa modalidade contratual às regras procedimentais previstas na Lei de Locações, particularmente quanto à ação de despejo.
Por outro lado, o mesmo artigo 54-A, assegurou a prevalência das condições livremente pactuadas nas locações built to suit, facultando às partes, inclusive, renunciar ao direito de ajuizamento de ação revisional (artigo 19 da Lei de Locações). Além disso, o §2 do citado artigo 54-A afastou a aplicação da regra de pagamento da multa proporcional prevista no artigo 4º da Lei de Locações, em caso de rescisão antecipada dos contratos de locação built to suit por iniciativa do locatário, de modo que, nessa modalidade específica de locação, o locatário fica obrigado ao pagamento da multa convencionada no respectivo contrato, a qual não excederá a soma dos valores dos aluguéis a serem pagos até o termo final da locação.
Diante dessas alterações, criou-se o arcabouço legislativo necessário a trazer a devida estabilidade aos contratos de locação buit to suit, modalidade contratual a cada dia mais empregada pelo mercado imobiliário brasileiro e não raro vinculada a operações estruturadas do mercado de capitais, como a emissão de valores mobiliários lastreados nos créditos locatícios dela advindos.
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