Por Milene Tiemi Otsuka (m.tiemi@tcsa.adv.br) e Gustavo Rocha Campos (g.campos@tcsa.adv.br)
Aprovado na última quinta-feira, dia 25 de fevereiro de 2016, pela Câmara Municipal de São Paulo, o Projeto de Lei nº 272/2015 (“Nova Lei de Zoneamento”), trará mudanças significativas para a cidade.
A Lei de Zoneamento, em conjunto com o Plano Diretor Estratégico (“PDE”), recentemente alterado, estabelece as diretrizes e traça políticas urbanas sobre as formas de uso e ocupação do solo.
Nesse sentido, a revisão da Lei de Zoneamento procurou incentivar a proteção ao meio ambiente, criando uma série de novos instrumentos direcionados às questões ambientais, impactos urbanísticos, mobilidade urbana sustentável, além de diversificar o adensamento populacional, reorganizando a cidade em três grandes grupos, quais sejam: territórios de transformação (voltados à promoção do adensamento populacional e atividades econômicas, adequando o uso do solo à oferta de transporte público), de qualificação (em que a ocupação é incentivada mediante a diversificação de usos) e de preservação (em que se fomentam atividades econômicas sustentáveis).
Destacam-se na Nova Lei de Zoneamento algumas modificações e inclusões de instrumentos transformadores que poderão impactar consideravelmente na vida na cidade de São Paulo, a seguir tratadas.
Com efeito, a Nova Lei de Zoneamento modificou alguns dispositivos já existentes, como a obrigatoriedade dos empreendimentos enquadrados como Polos Geradores de Tráfego, que, além de já obedecerem a uma Certidão de Diretrizes expedida pelos órgãos competentes, deverão sujeitar-se a elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Além disso, em consonância com o PDE, a Nova Lei de Zoneamento regulamentou a fachada ativa e as áreas de fruição pública. A fachada ativa consiste no espaço localizado no alinhamento dos passeios públicos, ocupado por usos não residenciais com acesso aberto à população e com a frente para a via pública. Esse instrumento tem por objetivo promover o dinamismo entre os usos residenciais e não residenciais, bem como realizar a integração entre os edifícios e espaços públicos.
Como forma de incentivar a implementação dessa fachada, a área do lote destinada a ela não será considerada como computável até o limite máximo de 50% (cinquenta por cento).
Em relação às áreas destinadas a fruição pública (áreas localizadas no pavimento térreo que não podem ser fechadas com edificações, instalações ou equipamentos), também já estabelecidas no PDE, o potencial construtivo do imóvel poderá ser acrescido em até 100%. Nesse caso, a área deverá ser averbada no Registro de Imóveis e deverá possuir no mínimo 250,00m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
Quanto às vagas de garagem, a Nova Lei de Zoneamento, em conjunto com o PDE, encara o desafio de limitar o número máximo de vagas de garagem nos empreendimentos comerciais e residenciais, em áreas consideradas bem servidas de infraestrutura de transporte público. Essas áreas são chamadas de Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, definidos pelos elementos estruturais dos sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade, ou seja, são áreas localizadas em locais com grande demanda de transportes públicos, tais como os “corredores”.
Com essa inovação, as vagas extras de garagem passarão a ser computáveis, ou seja, entrarão no cálculo da outorga onerosa. Os empreendimentos residenciais terão o limite máximo de uma vaga por unidade habitacional e uma vaga a cada 70m² (setenta metros quadrados) de área construída computável, para os comerciais, obedecendo em ambos os casos a cota de garagem máxima igual a 32m² (trinta e dois metros quadrados) por vaga. E para os empreendimentos de uso misto, a sistemática é a mesma.
As mudanças apresentadas foram realizadas para incentivar a utilização do transporte público, a fim de otimizar a mobilidade urbana, desestimulando o uso de automóveis particulares, “desafogando” o problema do trânsito nas ruas da cidade, em uma tentativa de aproximar moradia e emprego.
Todas as alterações aqui comentadas foram retiradas a partir da Minuta Substitutiva ao Projeto de Lei nº 272/15, que poderá sofrer eventuais modificações quando do encaminhamento ao Prefeito para sanção, principalmente no que se refere à nova regulamentação das vagas de garagem, tendo em vista ser um assunto polêmico e delicado para a cidade de São Paulo.
Cabe lembrar que qualquer alteração na Nova Lei de Zoneamento deverá obedecer aos critérios estabelecidos no Plano Diretor.
Levando em consideração de que a Nova Lei de Zoneamento sofreu e ainda sofrerá diversas outras mudanças, dada a complexidade de estabelecer e regulamentar os critérios de políticas urbanas, TCSA Advogados publicará periodicamente artigos mais específicos e detalhados a respeito das principais alterações acima resumidas.
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